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Viviendas DFL2: la invariabilidad tributaria que existe para 1,4 millones de chilenos

El debate por un nuevo royalty a la minería ha puesto de relieve nuevamente los contratos-ley de invariabilidad tributaria ofrecidos por Chile para atraer inversión extranjera, garantizando condiciones impositivas no se modificarán unilateralmente. Este tipo de contratos también existe para los ciudadanos, pero se enfocan exclusivamente en las llamadas “viviendas económicas” o DFL2, sigla que alude al decreto con fuerza de ley (DFL) de 1959 que los creó.

Ese año, para incentivar la construcción de viviendas económicas, se establecieron varias ventajas para aquellas unidades con hasta 140 m2 edificados. Desde entonces, los primeros dueños de casas y departamentos nuevos acogidos a esta norma ven rebajados a la mitad los costos de inscripción en el conservador de bienes raíces y los impuestos asociados a ese acto, además de estar exentas del tributo de herencia y donaciones. Además, tienen una rebaja de 50% en el pago de las contribuciones, y los ingresos que reciben si arriendan estas propiedades no son tributables, beneficios que en este caso también se traspasan a herederos o futuros dueños.

Para garantizar estas ventajas, el permiso para edificación de cada vivienda DFL2 se reduce a escritura pública, que es firmada por el propietario y el representante comunal de la Tesorería General de la República, en representación del Estado. Esa escritura tiene el carácter de un contrato que incluye las exenciones y beneficios descritos para la persona o empresa dueña de la propiedad y sus sucesores, los que “gozarán en forma permanente de los privilegios indicados”, no obstante, cualquier modificación total o parcial posterior.

En un informe entregado al Ministerio de Hacienda, los 16 economistas convocados para proponer ajustes a las exenciones tributarias acordaron unánimemente eliminar los beneficios del DFL2. Estimaron que “no se justifican considerando criterios de equidad”.

Cómo opera hoy

El socio líder de Litigios y Defensa del Contribuyente de EY, Carlos Martínez, explica que en 2010 se realizó la primera modificación legal para limitar estos beneficios, los que ahora solo están disponibles para personas naturales y hasta un límite de dos viviendas por persona. “Anteriormente no había límite, por lo que una persona natural o jurídica podría comprar un edificio completo y arrendar los departamentos, sin que las rentas de arriendo pagaran impuestos. Hoy si una persona, por ejemplo, se compra cuatro viviendas DFL2, solo puede acoger al beneficio a las dos primeras”, dice.

Pero precisa que como las propiedades DFL2 se amparan en un contrato-ley, “el Congreso pudo hacer modificaciones para el futuro, pero no alterar los beneficios de quienes adquirieron viviendas antes de ese año. Este es uno de los instrumentos más fuertes que puede tener un contribuyente”.

Así, personas y empresas que compraron antes de 2010 siguen gozando de aquellos privilegios que traspasan a los segundos o siguientes dueños: rebaja de contribuciones y arriendos que no constituyen renta. Solo hay un límite: que la propiedad no se amplíe sobre 140 m2, se destruya o demuela.

El abogado añade que luego, en la reforma tributaria de 2020, se excluyó de franquicias de DFL2 a aquellas viviendas que se heredaban, algo que en 2010 no se tocó. “Es decir, antes una persona que heredaba cinco de estas propiedades seguía manteniendo el beneficio e incluso esto regía para corporaciones y fundaciones sin fines de lucro”, precisa.

“En mi opinión, [este mecanismo] ya se ha limitado de modo muy importante como para seguir reduciéndolo o eliminarlo completamente. En términos numéricos estimo que esta exención no debe ser muy relevante. Creo que no genera diferencias enormes entre contribuyentes, no estamos hablando de propiedades lujosas. No creo que vaya a generar una recaudación importante”, afirmó.

Las cifras

PAUTA consultó al Servicio de Impuestos Internos (SII) sobre la cantidad de contribuyentes (separados por personas naturales y jurídicas) beneficiados por estas normas, el número de propiedades afectas, en qué comunas se concentran, si se adquirieron antes o después del cambio legal y cuántos contribuyentes poseen más de 10, 50, 100, 500 y 1.000 viviendas DFL2.

El organismo se excusó de responder en detalle. Señaló que solo los conservadores de bienes raíces pueden acreditar el dominio de una propiedad. Sin embargo, informó que el total de viviendas DFL2 al segundo semestre de 2020 llegaba a 1,4 millones, las que crecieron en 156 mil desde el segundo semestre de 2016.

De este total, el SII también identificó aquellos contribuyentes propietarios de este tipo de viviendas que en 2020 pagaron solo el 50% del impuesto territorial (contribuciones). Esto, ya que los bienes raíces que tienen un avalúo fiscal inferior a $33 millones están exentos de pagar ese tributo. Así, 85.055 propietarios de DFL2 se beneficiaron de la rebaja en sus contribuciones, cifra que cuatro años antes llegaba a 117.051.

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